Wanneer je besloten hebt om verhuurder te worden, merk je al snel dat er héél veel regels en voorwaarden zijn om dit legaal en verantwoord te doen. Als klap op de vuurpijl verschilt het beleid ook nog eens per gemeente.
Eén van de vragen die vaak opkomt is; Hoeveel mensen mogen er in mijn huis wonen? Wij leggen je graag uit hoe je hierover een besluit neemt.
Er zijn diverse opties, voor de overzichtelijkheid scheiden wij de volgende:
1. Hospita verhuur, je verhuurt een deel van je huis en blijft er zelf wonen.
2. Kamerverhuur.
3. Je verhuurt je huis als één geheel aan één hoofdhuurder (of gezin).
Hieronder lichten we je alle drie de situaties toe. Goed is wel om even te melden dat we hier gaan voor permanent verblijf, dus alle vakantie- en Airbnb opties laten we even voor wat het is.
Je kinderen vliegen uit en daardoor komt bijvoorbeeld de zolder vrij, zonde om er niets mee te doen! Of je maakt een extra woonruimte in je tuinhuis, deze opties kunnen zorgen voor een goed extra inkomen.
Deze wijze van verhuur noemen we hospitaverhuur. Maar voordat je dergelijke acties onderneemt is het raadzaam om vooraf bij jouw gemeente te informeren welke regels er specifiek voor jou gelden. Toch zijn er een aantal algemene regels, zoals het vaststellen van een gedegen huurprijs. Deze bestaat uit een kale huurprijs en de prijs voor servicekosten zoals water, gas en elektra.
Omdat je zelf in het huis blijft wonen gelden bij hospitaverhuur andere voorwaarden. Zo mag de verhuur per kamer aan maximaal één huishouden (dus met kinderen) of één individuele meerderjarige plaatsvinden. Uitzondering hierop is een getrouwd stel of een stel met een geregistreerd partnerschap, in dat geval zijn het maximaal twee volwassenen.
Een andere voorwaarde is dat de verhuurder zelf minimaal 50% van de gehele woonruimte gebruikt en dat de huurder minimaal 12m2 aan woonruimte heeft. Wanneer je meerdere kamers aan verschillende huurders verhuurt, zorg dan dat er voor elk huishouden een eigen contract klaarligt.
Qua termijn gelden er twee regels: Als je de kamer tijdelijk, voor een afgesproken huurtermijn (bepaalde tijd) van niet meer dan vijf jaar verhuurt, dan gelden er andere regels dan wanneer je dit voor onbepaalde tijd doet. Bij een bepaalde tijd kan de verhuurder de huur na afloop van de eerste drie maanden (de proeftijd) niet opzeggen, de huurder wel.
De huur eindigt vanzelf op de afgesproken einddatum. Vergeet hierbij niet de huurder tijdig schriftelijk hierover te informeren, dat de huur dus volgens afspraak eindigt. Tijdig betekent hier minimaal een maand van tevoren, maar niet eerder dan drie maanden voor afloop van het contract. Je hebt dus in totaal twee maanden de tijd om dit eenzijdig op te zeggen.
Bij onbepaalde tijd heeft de huurder recht op afdeling 7.4.5 van het burgerlijk wetboek – waaronder de dwingendrechtelijke beëindigingsgronden vermeld in art. 7:274 BW. In dat geval heeft een verhuurder dus aanzienlijk minder mogelijkheden om de huurovereenkomst met zijn inwonende kamerhuurder te beëindigen, omdat sprake dient te zijn van één van de in art. 7:274 BW vermelde beëindigingsgronden, bij gebreke waarvan de opzegging door verhuurder niet rechtsgeldig zal zijn.
Ook na het verstrijken van de proefperiode geldt echter dat een huurovereenkomst met een inwonende kamerhuurder nog altijd gemakkelijker beëindigd kan worden omdat de verhuurder namelijk gebruik kan maken van de in art. 274 lid 1 onder f neergelegde bijzondere beëindigingsgrond; de verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken dat zijn belangen bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting ervan. Wel dient de verhuurder in dat geval dus een ‘gewone’ beëindigingsprocedure met rechterlijke tussenkomst te doorlopen indien de huurder niet met de opzegging instemt. (laatste alinea bron pact advocaten)
Ga je zelf het huis uit of heb je een beleggingspand gekocht en wil je je huis verhuren in de vorm van kamerverhuur aan bijvoorbeeld studenten? Dan gelden er aparte regels, maar ook dit verschilt per gemeentebeleid. Hier geldt eveneens de algemene regel dat er per persoon of huishouden minimaal één kamer beschikbaar moet zijn, het maximum hangt dus af van de grootte van je huis. Als uitgangspunt kun je hierbij dezelfde regels hanteren voor het opstellen van een huurcontract zoals bij hospitaverhuur is toegelicht. Maar een expert inschakelen is raadzaam om aan alle regels correct te voldoen.
De situatie waarbij het meer dan drie kamers betreft gaan er extra regels gelden, we vallen in herhaling maar ook hier is informeren bij de gemeente een must. Er zijn vaak regels over de leefbaarheid, brandveiligheid en veiligheid. Er zijn gemeentes die geen kamerverhuur (in bepaalde wijken) toestaan, wanneer er meerdere personen zich inschrijven op één adres wordt dat al als kamerverhuur gezien. En dit wordt vervolgens als illegaal beschouwd, met alle gevolgen van dien.
Het wordt complexer wanneer er meerdere personen (zonder wettelijke band) in jouw huis wonen, en je met één persoon een contract hebt die het huurbedrag voor het hele huis betaalt. Dit werkt vaak door middel van een zogenaamde hoofdhuurder. De hoofdhuurder verhuurt vaak de kamers zelf onder aan bijvoorbeeld zijn medestudenten of werknemers.
Hier ga je je op de grens begeven qua kamerverhuur. Zoals vermeld willen veel gemeentes kamerverhuur beperken om het woningaanbod voor gezinnen op peil te houden. Daarom hanteren zij een beleid waarbij zij ervan uitgaan dat wanneer het drie of meer personen betreft, dit niet toegestaan is. Ook hier geldt; Dit verschilt per gemeente. De kans is echter wel groter dat er een streng beleid is wanneer je een huis in een in een studentenstad verhuurt.
Geen zin om je huis op te splitsen en allemaal verschillende contracten op te stellen? Dan is je huis als geheel verhuren wel zo overzichtelijk. Zolang het een gezin afkomstig uit één huishouden betreft, is het aan de huurder om al deze personen een fijne plek in jouw huis te geven. Dit is een overzichtelijke regel en uiteraard volledig legaal.
Je huis verhuren klinkt als een eenvoudige en aantrekkelijke wijze van geld verdienen. Dit is helemaal juist, zolang je alle regels hanteert en kent. In onze blogs nemen wij je graag mee om dit allemaal nader toe te lichten. Maar vaak is de eerste stap al om te bepalen voor welke vorm én aantal huurders je wilt gaan. Daaropvolgend kun je gericht de regels en voorwaarden uitzoeken.
De vragen die hierbij vooral belangrijk zijn luiden als volgt:
Waar ga je zelf wonen?
Hoeveel huishoudens/personen kun je kwijt qua kamers?
Wil je verschillende contracten met meerdere huurders of wil je één hoofdhuurder?
Mocht je al deze vragen kunnen beantwoorden dan kun je op zoek naar het specifieke beleid in jouw gemeente. Eén ding is zeker, succes gaat altijd gepaard met het goed volgen van de regels. Succes!
