De Leegstandswet is een wet die in het leven is geroepen om leegstand van woningen tegen te gaan en hier een huurwoning van te maken. Met deze wet kunnen woningeigenaren tijdelijke huurovereenkomsten sluiten voor hun leegstaande panden. Dit biedt hen de mogelijkheid om de leegstand te beperken en tegelijkertijd inkomsten te genereren. De Leegstandswet heeft als doel om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen en zo de woningmarkt te stimuleren. Het is een instrument dat gebruikt kan worden om leegstaande panden tijdelijk te verhuren en zo renovatie, verval en verpaupering te voorkomen. De Huurovereenkomst Leegstandswet, ofwel Model D, is bedoeld voor woningen die te koop staan. Dit kunnen huizen zijn die voorheen door de eigenaar werden bewoond of die eerder regulier werden verhuurd. Er zijn verschillende regels voor deze twee situaties, waaronder de mogelijkheid om een renovatie uit te voeren om de woningen aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers.
Leegstandswetverhuur is alleen mogelijk met een vooraf verkregen Leegstandswetvergunning van de gemeente. In de huurovereenkomst moeten details van deze vergunning worden vermeld. Als dit niet gebeurt, geldt de Leegstandswet niet, en heeft de huurder standaard huurbescherming.
Tijdens Leegstandswetverhuur heeft de huurder geen huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huur kan opzeggen wanneer hij wil, met inachtneming van de normale opzegtermijn.
Het woningwaarderingsstelsel geldt niet bij Leegstandswetverhuur van een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning). Dit betekent dat de huurprijs vrij is en niet wordt getoetst door de huurcommissie.
Bij Leegstandswetverhuur van een woning die eerder regulier werd verhuurd, geldt het woningwaarderingsstelsel wel. De maximale huurprijs wordt dan vermeld in de vergunning.
In het Model wordt geen einddatum van de huur vermeld. Dit is gedaan voor flexibiliteit. Als een huur voor bepaalde tijd wordt afgesproken, kan deze in principe niet tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. Dit geldt zelfs als het wel in de huurovereenkomst staat. Daarom is het advies om geen specifieke huurtermijn af te spreken. Bij Leegstandswetverhuur kan de verhuurder namelijk op elk moment de huur opzeggen zonder huurbescherming voor de huurder. Natuurlijk moet de verhuurder wel de einddatum van de Leegstandswetvergunning in de gaten houden en deze tijdig verlengen als dat nodig is.
Volgens de wet is de minimale initiële huurtermijn bij een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning) 6 maanden. Het wordt aanbevolen om een initiële huurtermijn van 6 maanden af te spreken. Tijdens deze eerste 6 maanden kan de huur niet worden opgezegd.
Voor een woning die voorheen door een huurder werd bewoond, geldt een minimale initiële huurtermijn van 3 maanden. Het wordt aanbevolen om een initiële huurtermijn van 3 maanden af te spreken. Gedurende deze eerste 3 maanden kan de huur niet worden opgezegd.
Een Leegstandswetvergunning is altijd tijdelijk en moet, indien gewenst, tijdig worden verlengd door een aanvraag bij de gemeente. Als de verhuurder en huurder de huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet willen verlengen tot na de vergunningsduur, moet de verhuurder voor het einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning aanvragen bij de gemeente. Als dit niet op tijd gebeurt, kan de huurder aanspraak maken op huurbescherming, zelfs als de vergunning wel is verlengd maar de verhuurder dit vergeet mee te delen voor het einde van de huurovereenkomst.
Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet heeft de huurder geen standaard huurbescherming bij beëindiging van het huurcontract. De verhuurder moet echter wel een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht nemen, terwijl de huurder een maximale opzegtermijn van een maand heeft.
Wanneer is tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet toegestaan? Verschillende soorten woonruimtes kunnen tijdelijk worden verhuurd volgens de Leegstandswet, waaronder:
Woonruimte in gebouwen bestemd voor groepshuisvesting, verzorging, verpleging, logiesverschaffing, administratie, of onderwijs.
Nieuwbouwwoningen die voor de verkoop bestemd zijn en nog nooit bewoond zijn geweest.
Woningen voor de verkoop die in de afgelopen twaalf maanden door de eigenaar zijn bewoond, of binnen twaalf maanden na gereedkomen gedeeltelijk bewoond zijn door de eigenaar.
Voor de verkoop bestemde woningen die in de tien jaar voor leegstand slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) zijn verhuurd.
Woningen in huurwoningen die voor sloop of renovatie bestemd zijn, mits ingrijpend en binnen een redelijke termijn.
Voor de verkoop bestemde huurwoningen.
Verhuurders zijn verplicht een vergunning aan te vragen en moeten zich houden aan de voorwaarden die daarin zijn vastgelegd. Zij zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand en moeten de huurders duidelijk informeren over de voorwaarden van de tijdelijke huur. Voor tijdelijke verhuur is een vergunning vereist, aan te vragen bij de gemeente. Deze wordt alleen verleend als de woonruimte leegstaat, verkoop of permanente verhuur onredelijk benadeelt, en de eigenaar aantoont dat de woonruimte voldoende zal worden bewoond.
De vergunning geldt standaard maximaal twee jaar, maar kan op verzoek van de eigenaar tot maximaal vijf jaar worden verlengd. Uitzonderingen gelden bij tijdelijke bestemmingsontheffingen en voor te koop staande koopwoningen, waarbij de vergunningsduur respectievelijk tien jaar en vijf jaar is. Voor particuliere te koop staande woningen kan de vergunning eenmalig voor vijf jaar worden verstrekt, zonder mogelijkheid tot verlenging.
Bij gebouwen met een omgevingsvergunning voor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan kan de vergunning maximaal tien jaar duren.
In andere gevallen wordt de vergunning voor maximaal twee jaar verleend, met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging tot maximaal vijf jaar voor particuliere woningen, zeven jaar voor te renoveren of te slopen huurwoningen, en tien jaar voor gebouwen met een tijdelijke bestemmingsontheffing.
Er moet minstens vijf jaar tussen twee vergunningsaanvragen zitten om misbruik van de Leegstandswet te voorkomen.
Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet zijn normale huurbeschermingsregels niet van toepassing. De huurovereenkomst moet echter minimaal zes maanden duren, met een opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder en een maand voor de huurder. De huurovereenkomst eindigt automatisch bij het verlopen van de vergunning, maar loopt door als verlenging is aangevraagd en nog in behandeling is.
De gemeente stelt de maximale huurprijs vast volgens het woningwaarderingsstelsel. Huurliberalisatie geldt niet, behalve voor voor verkoop bestemde woningen, waar geen maximale huurprijs wordt vermeld in de vergunning. In dat geval geldt geen beperking op de huurprijs.
Een huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet moet schriftelijk zijn en de volgende elementen bevatten:
Een verwijzing naar de Leegstandswet.
De geldigheidsperiode van de Leegstandswetvergunning.
Voor niet-particuliere koopwoningen moet ook de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel worden vermeld.
Als deze essentiële onderdelen ontbreken, valt de huurovereenkomst onder de reguliere huurbescherming.
Afloop van de Huurovereenkomst De tijdelijke huurovereenkomst eindigt automatisch wanneer de Leegstandwetvergunning verloopt. Opzegging is dan niet vereist. Als een huurder na het verstrijken van de vergunning met toestemming van de verhuurder in de woning blijft, ontstaat een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming.
Wat als de Vergunning Onopgemerkt Verloopt? Als een Leegstandwetvergunning verloopt zonder dat de verhuurder dit opmerkt en de huur wordt doorbetaald en geaccepteerd, verandert het contract in een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Verhuurders doen er goed aan de termijnen in de gaten te houden om dit te voorkomen.
De Leegstandswet is een belangrijk instrument in het Nederlandse woonbeleid, ontworpen om de leegstand van panden effectief aan te pakken. Door eigenaren de mogelijkheid te bieden om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren, draagt de wet bij aan het verminderen van leegstand en het voorkomen van verpaupering. Met flexibele regels voor verschillende soorten panden biedt de wet een balans tussen de belangen van verhuurders en de bescherming van huurders. De wet stimuleert het gebruik van leegstaande ruimtes en draagt zo bij aan een dynamische en efficiënte woningmarkt.
